logo

Bygghjelp.no


Hjelper deg å finne håndverker i ditt distrikt

Egen firmaside på Bygghjelp? Tips og Råd Om Bygghjelp.no

Avhendingslova

Bård B Hauger

Avhendingslova gjelder frivillig overdragelse av fast eiendom, både mellom profesjonelle og ikke profesjonelle parter. Loven omfatter både bebygd og ubebygd grunn. Den omfatter alt fra overdragelse av boligeiendommer og fritidseiendommer, til overdragelse av næringseiendommer og områder til offentlige formål. Loven gjelder også dersom bygget står på festet grunn, ved overdragelse av eierseksjon og ideell sameieandel etter sameieloven m.v.

En etablering av ny festekontrakt mellom grunneier og fester vil derimot falle utenfor loven. Det samme gjelder overdragelse av borettslags-, aksje og obligasjonsleiligheter, som vil reguleres av gjeldende kjøps- eller forbrukerkjøpslov. Videre vil overdragelse av selskapsandeler falle utenfor.

Dersom det foreligger mangler ved et leieobjekt etter slike overdragelser, vil man måtte løse dette etter generelle obligasjonsrettslige betraktninger. De løsningene som er skissert i kjøps- og avhendingslova, vil da ofte bli underlagt en analogisk anvendelse. Det vil si at man legger disse lovenes bestemmelser til grunn for tvisten, selv om loven ut fra sitt virkeområde ikke regulerer forholdet mellom partene.

Der et hus er ferdig oppført på kontraktstidspunktet, omfattes overdragelsen i sin helhet av avhendingslova. Det omfatter også fast tilbehør til eiendommen eller huset. Dersom man kjøper en forretning med lokaler, vil lovens virkeområde avgrenses mot forretningsdelen, med mindre dette innebefatter utstyr som anses å være et fast tilbehør til eiendommen.

Ved kjøp etter bustadoppføringslova omfattes også overdragelsen av grunnen av bustadoppføringslova. Avhendingslova kommer således ikke til anvendelse for slike kjøp.

Loven er ufravikelig ved forbrukerkjøp, der ikke annet fremkommer direkte av den enkelte hjemmel, jf § 1-2 (2). Det vil si at kontraktsvilkår i strid med lovens bestemmelser ikke er bindende for kjøperen.

Avhl § 3-9, gir imidlertid rom for salg av fast eiendom til forbruker ”as is”. Dette er en generalklausul som blir brukt for store deler av eiendommene på markedet, gjerne i forbindelse med eierskifteforsikring. En klausul etter § 3-9 innebærer at kjøper aksepterer at eiendommen overdras slik denne er besiktiget av kjøper. Generalklausulen fritar selger for ansvaret, dersom mangelen ikke er å anse som vesentlig. Selger har imidlertid fortsatt risikoen for at det er gitt så fullstendige opplysninger om eiendommen som mulig, samt at disse opplysningene skal være korrekte. Videre minnes om at kjøper har en undersøkelsesplikt, som tilsier at mangler som burde blitt oppdaget under visningen vanskelig kan kreves dekket av selgeren, jf § 3-10.

Hovedkravet i loven er at ytelsen fra selger skal leveres i henhold til kontrakt. Kontrakten består som oftest av selve avtalen, prospekt, takst, egenerklæring, samt eventuelt andre salgspapirer og opplysninger fra selgeren eller dens representant.

Ved forsinket levering kan kjøper velge å fastholde kjøpet ved å kreve naturaloppfyllelse av kontrakten. Kjøperen har videre rett til å holde tilbake kjøpesummen inntil varen er levert. Kjøper kan videre heve kjøpet dersom det foreligger vesentlig forsinkelse i forhold til det avtale. Kjøperen kan videre og parallelt med de øvrige sanksjoner fremme krav om erstatning for tap som følge av forsinkelsen.

Ved mangelfull levering, vil kjøperen kunne kreve retting, erstatning og prisavslag. Dersom mangelen blir oppdaget i tide, vil man dessuten kunne holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen. Vurderingen av størrelsen av det tilbakeholdte beløp sitter på kjøperens hånd, noe som innebærer en viss risiko for mislighold overfor selgeren.

Dersom mangelen skriver seg fra tidligere eiers forhold, så kan kjøperen også gjøre krav gjeldende direkte mot denne. Dersom mangelen er vesentlig, vil kjøperen dessuten ha mulighet til å heve kjøpet. Det sistnevnte vil si at ytelsene til partene skal tilbakeføres i sin helhet.

Dersom det er forbrukeren som ikke vil betale, vil selgeren også ha tilsvarende sanksjoner overfor kjøperen. Ved forsinket betaling vil selgeren også ha krav på lovmessig forsinkelsesrente.

Reklamasjonsplikten blant annet etter avhendingslovens § 4-19, tilsier at man bør fremme skriftlig reklamasjon så snart en mangel eller forsinkelse er avdekket. Manglende eller for sent fremsatt reklamasjon kan medføre tap av de eventuelle krav man måtte ha på motparten.