logo

Bygghjelp.no


Hjelper deg å finne håndverker i ditt distrikt

Egen firmaside på Bygghjelp? Tips og Råd Om Bygghjelp.no

Bustadoppføringslova

Bård B. Hauger

Bustadoppføringslova regulerer i hovedsak forholdet mellom forbruker og entreprenør ved overdragelse av bolig på prosjektstadiet, eller bolig som er under oppføring på kontraktstidspunktet. Loven gjelder uavhengig av om huset skal oppføres på forbrukerens egen grunn, eller om kjøpet gjelder prosjektert bolig på annen manns grunn. I sistnevnte tilfelle vil loven også gjelde overdragelsen av selve tomtegrunnen.

Bakgrunnen for loven er at lovgiver ønsker å ivareta forholdet mellom forbruker og entreprenør ved slike kontrakter. Før loven ble utformet ble disse kontraktene regulert etter alminnelig obligasjonsrettslige betraktninger, sammenholdt med entrepriseretten som fortsatt gjelder mellom de profesjonelle aktører. Et slikt omfattende regelverk, skapte vanskeligheter og uklarheter både for forbrukere og entreprenører.

Loven gjelder uavhengig av om arbeidet med å oppføre bygget faktisk er påbegynt, dog ikke dersom bygget er ferdigstilt på kjøpstidspunktet. Det vil si at loven gjelder selv om hoveddelen av arbeidet er fullført på kontraktstidspunktet. I tillegg vil loven gjelde der kjøper anskaffer en bolig under total rehabilitering eller ombygging, samt ved kjøp av fritidseiendom og borettslagsenheter under oppføring.

Et praktisk eksempel på lovens anvendelsesområde, er leilighetsprosjekter der arbeidet med å oppføre boligene først skjer etter at et visst antall kjøpere har inngått bindende kontrakt med entreprenøren. Dette vil ofte være en nødvendighet for å sikre entreprenøren finansielt grunnlag for selve utbyggingen.

Ved kjøp som omfattes av bustadoppføringslova, vil forbruker som oftest kjøpe boligen ut fra de opplysninger som foreligger i et prospekt eller i en salgsoppgave utformet av selger. Disse, samt eventuell annen salgsinformasjon vil da inneholde en nærmere beskrivelse av salgsobjektet. Alle disse opplysningene vil som oftest regnes som en del av kontraktsgrunnlaget, ved siden av den skriftlige avtalen som inngås mellom partene.

Når det gjelder krav til entreprenørens ytelse, er utgangspunktet i loven at arbeidet skal utføres i henhold til det som er beskrevet i avtalen mellom partene. Prospekt og annen beskrivelse av ytelsen vil da som oftest anses som bindende mellom partene. Det samme vil gjelde avtalte bestillinger fra kjøper, eksempelvis ønsker om utforming, farge eller materialvalg. Dersom forbruker har ønsker som ikke er tilrådelige, har entreprenøren plikt til å fraråde forbrukeren fra å gjennomføre dette. Videre stilles krav til at ytelsen leveres i henhold til god faglig skikk, jf lovens § 7. Boligen skal også leveres til avtalt tid.

Utgangspunktet i loven er at forbrukeren også kan kreve endringer i ytelsen mens bygget blir til. Dette utgangspunktet må imidlertid begrenses noe. Entreprenøren kan for eksempel nekte å gjennomføre endringen dersom denne innebærer arbeider som er vesentlig annerledes enn hovedarbeidet, og ikke kan sies å stå i sammenheng med dette, jf § 9. I tillegg vil ofte entreprenøren avtale hvilke endringer som kan foretas på forhånd, slik at endringer ut over dette vil kunne nektes. Endringer vil også kunne medføre forsinkelser, som tilsier at entreprenøren har plikt til å anvende sin frarådningsplikt.

For det tilfelle at forsinkelse eller mangler oppstår, inneholder bustadsoppføringslova en rekke med sanksjonsmuligheter på forbrukers hånd. Jeg nevner kort krav om utbedring, erstatning, prisavslag, heving og dagmulkt. Dette gjelder imidlertid ikke dersom mangelen eller forsinkelsen skyldes forhold på forbrukerens side.

Dersom man kommer opp i en situasjon der man mener ytelsen ikke er i henhold til kontrakt, anbefaler jeg på det sterkeste at en skriftlig reklamasjon fremmes til den andre parten umiddelbart. Manglende eller sent fremsatt reklamasjon kan medføre tap av partenes rettigheter etter loven.